損をしないマイホーム・持ち家の選び方(不動産価値の下落に備える)

住宅投資でお金を育てる

前回の記事で「価値の下がりづらい」「低リスクな」持ち家を選べば、将来利益をもたらしてくれる「資産」となると書きましたが、今回は私が考える「損をしない持ち家の選び方」について、まとめてみました。

 

不動産価値の下がらない物件を選ぶメリット

なぜ価値の下がらない物件を判断基準にすべきかと言いますと、次の3つです。

・買った時と同額、またはそれ以上で売ることができれば利益になります。

「いつでも売ることができる」ことで心理的にも余裕ができ、自由度が高まります。

・需要が高ければ高い賃料で人に貸すことができる

逆に価値が下がって売れなくなったり、災害で被害にあったりすれば、ローンだけが残って自由度がなくなり、縛られてしまいます。

よって、物件選びは人生の自由度を左右する重要な決定なのです。

 

不動産価値が下がる4つのリスクと対処法

では価値が下がるリスクってどんなものがあるの?

災害リスク人口減少リスクです。

災害によって家が壊れたり浸水したり、大損害を被ることもあると思います。

「保険に入るから大丈夫!」

でも、ストレスや修復にかける手間や時間などを考えると、避けたいですよね。

なにより人命にもかかわります。

日本はご存知のとおり災害大国です。そして災害の猛威は年々強くなっているように思います。

地震の多さはもちろん、毎年記録を更新するような気温の高さや台風の多さ・強さなど、「異常」な状態が続いていますが、今後は「異常な状態が普通になっていく」と思われます。

そのような中で、どんな場所を選ぶべきか。

なるべくリスクが低いところがいいですよね。

災害のほかにも、人口減少社会が進むと「過疎化」により街自体がなくなってしまうこともあります。

人がいなくなった街では公共サービスの提供もなくなり、価値が下がります。

ということで、この2つのリスクについて備えていく必要があります。

まずは災害について、災害別に見ていきましょう。

①地震に備える

地震に備えるには「①土地の揺れにくさ(地盤)」✖︎「②建物の頑丈さ」がキーになると思います。

①地盤や揺れやすさを調べるには

・LIXILさんの「地盤サポートマップ」

・国土交通省の「わがまちハザードマップ」

というページが便利です。

ここで揺れにくい場所を探しましょう。

②建物の頑丈さについて

耐震・免震構造な家が良いと思いますが、建物のプロではないので、ここでは書きません。

わたしの大まかな判断基準としては「築年数が新しいか」どうかで絞り込んでいます。

建物の耐震性について定めている「建築基準法」は、過去の大地震の経験から何度か改正され、1981年(昭和56年)に「新耐震基準」が定められ、現在に至ります。

よって、1981年より前に建てられた建物は避けた方がいいでしょう。

さらにいうと、1995年の阪神大震災や、2005年の耐震強度偽装事件(社会問題)があり、2006年に建築基準法も更に改正されています。

これにより、2006年以降に建てられた物件が無難かなと思います。

※個別物件の判断基準にはなりませんが、大まかに物件を絞り込むには良いかと思います。

②津波や大雨による洪水・土砂災害に備える

地震の他にも津波・台風・大雨による洪水などの「水害」は怖いですよね。

地域別の水害のリスク情報を見るには、国土地理院の「重ねるハザードマップ」が便利です。

洪水・津波・土砂災害等の被害を、地図上で重ねてみることができますので、ここで水害の少ない場所を選びましょう。

③温暖化による海面上昇に備える

地球温暖化も深刻です。

温暖化の影響かどうかは諸説ありますが、夏の暑さがどんどん過酷になっていくのはもちろん、台風の巨大化や頻発化で毎年大きな被害を出しています。

また海面上昇による浸水で住めなくなってきている国や地域もあります。(住めなくなるだけではなく、地球規模で食糧危機になるなど、解決すべき課題はたくさんあります)

今後は海面上昇が加速すると言われており、「気温が1度上昇するごとに海面が2m以上上がる」と言われております。

日本のほとんどの都市は海に近い低位置にありますので、5m上昇すれば浸水します。

海面上昇による浸水を予想するツールとして「FloodMaps」がありますので、これで浸水に強い地域を見つけましょう。

何メートル上昇するかを設定すると、Googleのマップ上で浸水する地域が青くなります。

最大で60mまで設定できます。これは南極の氷が全部溶けた場合なので、さすがにここまでは…と思いますが、最悪のケースとして見ておきましょう。

ちなみに60mの海面上昇だと東京23区・大阪・名古屋・福岡などの大都市は完全水没です。

ここまでくると、都市機能や住宅を山間部に移転するしかなくなります。

温暖化については別で書きますが、備えることは大前提として、将来に負の遺産を残さないために、わたしたち一人ひとりができるエコをやっていきましょう。

④人口減少による過疎化に備える

災害の他に、日本は少子化による人口減少で、街の過疎化が進むものと思われます。

過疎化が進んだ地方の財政は厳しくなり、公共サービスや物資などの供給が困難になります。

そうなれば、生活が不便になることで、人々は利便性を求めて都市圏に集まってきます。

過疎化した地域の不動産価格は下がることが想定されます。

これからは商業地や公共サービスなどの生活で必要な機能を集中し、効率的な生活・行政を目指す「コンパクトシティー」が進むのではないかと考えられます。

よって、経済に縛られない農業などの自給自足生活を望んでいる人は別として、都会で過ごしたい人は「人口が増加している大きめの都市」を狙うのが良いかと思います。

 

不動産価値の高い(売りやすい・貸しやすい)物件とは

価値の高い、売りやすく・貸しやすい物件は、一言で言うと「人気があるところ」に尽きます。

ただし、先ほど書いたリスクの発生によって人気は変わるので、それを踏まえて選ぶことが重要です。

【人気があるところとは】

・人が集まるところやその周辺
生活必需品がなんでも揃っているターミナル駅やその隣駅など、とにかく便利な街です。
働く場所(大きな都市)へのアクセスが短いことも大事です。

・駅近

駅からの近さはやはり大事ですよね。通勤時間はなるべく削りたいですし、車を持たない人も増えていますので、徒歩時間の短縮はマストです。利便性抜群な駅近物件が良いです。

これらの人気物件は価格が高くなりますが、初期費用(イニシャル)をケチって妥協すると、最終的には売れない・貸せない物件として資産にはなりません。

これは服と一緒です。

安いファストファッションを買い、不要になって古着屋で売ろうとしても、数十円〜数百円でしか売れません。

しかしネームバリューのある服は、高い値段で売ることができますし、ヴィンテージがついて買った時よりも高く売れることもあります。

これが「資産」というものです。

家を買う際も、長い目で見て価値の高い物件を選びましょう。

会社員のメリットを最大限に生かし、借りられるローンを最大限利用して、買うのも一考です。

 

家を買うのにベストなリスクの少ない地域

以上を踏まえ、わたしの独断でいいんじゃないか?と思う場所をピックアップしてみました。

東京なら「立川市」

立川市は東京都の中でも地震で揺れにくく、海面上昇60mでも耐えうる低リスク地域で、都心へのアクセスも良く、複数の路線が乗り入れているターミナル駅で利便性も高いことから、良いかもしれません。

関西なら「大阪府豊中市」「奈良県奈良市」「兵庫県神戸市の山側」

大阪で選ぶなら、地盤・高度から見ても豊中市一択です。

豊中市は教育都市でブランドもあり、梅田へのアクセスも抜群なので、価値は下がらなそうです。

奈良市も教育都市で災害リスクに強く、大阪にも通える範囲ですし、のどかで良いところです。

神戸市の山側もオシャレでブランド力があります。ただし勾配がきつく、場所によっては高級住宅街なので手が出せません。。(京都市も同じ)

その他、関西は「活火山」がないため、噴火による被害リスクも抑えることができます。

災害に強そうな「北海道旭川市」「山形市」「岩手県盛岡市」「長野市」

温暖化が進めば必然的に北に移住する人が増えるのではないでしょうか。

海面が60m上昇しても耐えうる都市で、涼しめの場所として4つ挙げてみました。

高度が高いので必然的に津波の被害も少なそうです。

災害を乗り越えるたびに(長期的に)価値が上がっていきそうな街です。

「旭川市」は北海道で札幌に次ぐ第二の都市です。

札幌へのアクセスは1時間30分、ラベンダー畑で有名な富良野まで1時間です。また、旭川空港から東京の羽田空港まで直行便があります。

内陸にあり、津波や水害の影響は受けづらいと思われます。ただし、夏は暑く冬は極寒なので、気温の変化に耐えられる人は良いかと思います。

東北の「山形市」「盛岡市」も高度が高く、自然豊かで素晴らしい街です。(温泉も多く安い!)

「長野市」も自然豊かで避暑地的なイメージがあります。長野県は長寿日本一の県だったこともあり、健康優良地域と言えます。

地方都市を狙うならこのあたりが良いと思いますが、東京などの大都市に比べて「人口減少による過疎化リスクが高い」ので、しばらくは価値の減少が予想されます。

永住を考えていない人には不向きかもしれません。

 

まとめ

住宅の価値は、その時その時の人々が求めるものによって変わると思いますが、ブレない普遍的な価値と、これからの未来を予測して変わりそうな価値、を先取りして考えてみると良いと思います。

地震や温暖化などのリスクについては、絶対起こるとも限りませんし、むしろ何も起こらないかもしれません。ただ、備えておくことは悪いことではありません。

リスクを踏まえた上で、自分の価値観で住みたい場所を選べば良いと思います。

みなさまが良い物件と巡り合うことができることを祈っております。

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